개정 주택임대차보호법 20200730

개정 주택임대차보호법 (2020.07.30.발표분 포함)

 

1. 법 적용 대상　

  1) 건물의 전부 또는 일부를 주거용으로 임대차할 경우에 적용….

      (보증금 액수에 상관없이 모두 적용)

     - 건물의 건축물대장상 용도나 등기 등에 관계없이, 전부 또는 일부의 용도가 실제주거용으로 사용되면 적용됨.

  2) 미등기 건물에도 적용.

  3) 임차인이 중소기업인 법인이라도 그 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 전입신고하면 적용 받음.

 

2. 대항력 취득

  ① 주민등록신청(또는 전입신고).

  ② 주택의 인도(점유)

  ▶ ①+② 가 완료되면, 그 익일부터 효력 발생.

  * 대항력이란, 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리로, 매매나 경매로 건물주인이 바뀔때

    양수인에게 임대인의 지위도 승계되므로 대항력이 있는 임차인을 아무 보상없이 쫓아낼 수 없음을 뜻함.

    = 양수인에게 직접 보증금 등을 요구하여 받을 수 있음.

       ( 경매는, 배당요구 할 수는 없고 경매후 낙찰자에게 직접 받을 수 있음 )

 

3. 우선변제권 획득

  : 이미 설정되어 있던 다른등기의 다음 순위로 등기한 것처럼 인정.

  ① 주민등록신청(또는 전입신고).

  ② 주택의 인도(점유)

  ③ 확정일자 받기 (동사무소)

  ▶ ①+②+③ 가 완료되면, 효력 발생.

  * 주의: 우선변제권을 획득하면, 장차 그 획득일보다 후에 설정되는 권리보다 앞선 권리가 있다는 것일 뿐,

​           이미 먼저 설정되어 있던 다른 근저당 등의 권리보다도 우선하여 변제받는다는 뜻은 아님.

  * ①+②+③ 을 완료하면, 대항력도 있고 우선변제권도 있기 때문에,

​      일반매매는 매도인이나 매수인에게서 보증금을 받으면 되고,

      경매진행 되는 경우에는 1) 배당요구하여 배당을 받거나, 2) 배당요구를 하지 않고 있다가 낙찰자에게서 받거나,

      선택할 수 있음.

 

4. 최우선변제권 획득 여부

  (아래의 ①+②+③ 조건이 모두 충족되어야 함)

  ① 소액보증금에 해당할 것.( 순수 보증금액만 기준으로 하고, 월세는 환산하지 않음 )

       ☞ 천안,아산 등 기타지역인경우,

​        보증금 5,000 만원이하인 경우, 1,700만원까지의 금액을 주택가액의 1/2이하의 금액에서

        최우선으로 변제받을 수 있음.

       * "최초의 담보물권설정일 당시에시행되던 보증금액기준액"과 "임차보증금액"을 비교함.

  ② 대항력(주택의 인도 + 주민등록(전입신고) 신청)이 있을 것.... 확정일자는 필요없음.

  ③ 배당요구종기까지 배당요구를 할 것.

 

5. 계약 갱신여부 통보 기한

  ① 임대인은, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지,

      * 2020.12.10. 이후에 체결,갱신되는 경우, 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 통보해야 함.

  ② 임차인은, 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지의 기간에 해야 함.

 

6. 주택임차권의 존속기간 및 갱신요청

  1) 계약기간을 정하지 않거나, 2년미만으로 정한 경우에는 임차인의 선택에 따라 최단기간을 2년으로 보장한다.

      (일시적임대차 제외)

  2) 임차인이 희망하는 경우, 1회만 더 계약갱신 청구할 수 있고, 그 갱신시 계약 존속기간은 추가 2년임..

      ( 단, 기존계약의 종료예정일 이후부터 집주인(직계존비속 포함)이 그 집에 살기를 원하면, 계약 갱신 안됨. )

  * 비 고 :

      - 집주인이 직접 입주하지도 않으면서 허위로 갱신 거절시에는 손해배상해야 함. (기준 별도로 있음)

      - 과거에 어떤 사유든 (묵시적갱신 포함) 연장되어 현재까지 임차하고 있는 임차인도 1회(2년) 더 추가 갱신 요청이

        가능함.

      - 갱신요청하여 1회더 갱신 후에는, 임차인만언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고, 3개월이 지나면 효력

        발생함.

        ( 임차인이 계약해지 통보를 하더라도, 원하는 해지일이 계약만료 전이라면, 임차인은 3개월간의 임대료를 납부해

          야 함 )

      - 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하면 이 갱신이

        적용되지 않음.

 

7. 계약의 묵시적 갱신 (자동 연장)

  쌍방 중 어느 일방도 계약 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로

  다시 임대차한 것으로 본다.

  * 묵시적갱신(자동연장)된 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 단, 이렇게 연장되면 임차인에게는 아직 6항 2)의

    1회계약갱신청구권이 살아있으므로, 그 청구권을 행사하여 존속기간 이후에 또 2년간을 더 살 수 있는 권리가 남아

    있다. (임대인은 숙지 요함).

  * 묵시적갱신(자동연장)된 경우, 임차인만언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고,

​    임대인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 해지된다.

     ( 이 때, 새로운 임차인과의 계약으로 인한 중개수수료는 임대인이부담해야 한다.)

  * 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인은 이 갱신 

    이 적용되지 않음.

 

8. 차임등 증액청구 기준

  ① 증액청구는, 임대차계약 또는 그전 차임증액이 있은 후 1년이내에는 못한다.

  ② 증액 가능 금액 : 현재 약정되어있는 차임 또는 보증금의 5 % 이하. (지자체별 별도 기준 가능)

 

9. 보증금을 월세로 전환시 제한

  보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 경우, 그 전환되는 금액의 연 3.5% 의 금액을 초과 못한다.

 

 

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